Jūs esat atraduši piemērotu noliktavu — platība atbilst, atrašanās vieta ir laba, un bāzes nomas maksa šķiet saprātīga. Bet nomas līgums nav tikai kvadrātmetra cena. Tas ir 20–40 lappušu dokuments, kurā katra klauzula nosaka, kurš uzņemas risku un kurš maksā. Un tieši šajās detaļās slēpjas starpība starp izdevīgu darījumu un dārgu kļūdu.
Baltijas noliktavu tirgū 2025.–2026. gadā situācija strauji mainās. Rīgas reģionā jauno noliktavu piedāvājums turpina augt — tikai 2025. gada pirmajos trīs ceturkšņos tirgum pievienoti vairāk nekā 100 000 m² jaunu platību. Viļņas reģionā brīvo platību līmenis ir aptuveni 5,5%, bet Tallinas tirgū augstās nomas cenas ierobežo jaunu darījumu aktivitāti. Nomniekiem tas nozīmē vienu — sarunu pozīcijas uzlabojas, un izdevīgākus nosacījumus panāk tas, kurš zina, ko prasīt.
Šeit ir 7 klauzulas, par kurām ikvienam noliktavas nomniekam vajadzētu vienoties.
1. Bāzes noma un kopējās telpu izmaksas
Kāpēc tas ir svarīgi: nomas sludinājumā redzat €4,00/m² — bet tas ir tikai sākums. Kad pieskaita apsaimniekošanu, apdrošināšanu un komunālos, reālā cena var sasniegt €7,30/m².
| Izmaksu pozīcija | Tipiska cena (EUR/m²/mēn.) |
|---|---|
| Bāzes noma | 4,00 – 5,50 |
| Apsaimniekošana (service charge) | 0,60 – 0,80 |
| Komunālie | 0,50 – 1,00 |
| Kopējās izmaksas | 5,10 – 7,30 |
Sarunu padoms: vienmēr pieprasiet pilnu izmaksu sadalījumu pirms līguma parakstīšanas. Salīdziniet piedāvājumus pēc kopējām telpu izmaksām, nevis tikai bāzes nomas. Tirgū, kur jaunais piedāvājums aug, nomniekiem ir pamats prasīt apsaimniekošanas izmaksu griestus (cap).
2. Nomas indeksācija — CPI, MUICP vai EICP?
Kāpēc tas ir svarīgi: indeksācijas klauzula nosaka, cik strauji jūsu noma pieaugs katru gadu. Izvēle starp Latvijas CPI, Eiropas MUICP vai EICP piecu gadu periodā var radīt būtisku cenas atšķirību.
Sarunu padoms: prasiet MUICP (Monetārās savienības patēriņa cenu indeksu), kas parasti ir stabilāks nekā nacionālais CPI. Vienojieties arī par indeksācijas griestiem (cap) — piemēram, ne vairāk kā 3% gadā —, lai pasargātu sevi no straujiem lēcieniem.
3. Nomas brīvais periods (rent-free period)
Kāpēc tas ir svarīgi: iekārtošanās prasa laiku un naudu. Nomas brīvais periods dod laiku sagatavot telpas, uzstādīt plauktus un pārcelt darbību, nemaksājot nomu.
Pašreizējā Baltijas tirgū, kur jaunais piedāvājums aug un iznomātāji konkurē par nomniekiem, sarunu pozīcijas ir labas. Iznomātāji arvien biežāk nāk pretī, lai nomniekus piesaistītu.
Sarunu padoms: 5 gadu līgumam prasiet vismaz 2–3 mēnešu nomas brīvo periodu. Jaunbūvēs vai lielākām platībām (>5 000 m²) var panākt 3–6 mēnešus. Tā ir viena no biežākajām atlaidēm, ko iznomātāji pašlaik piedāvā.
4. Iznomātāja ieguldījums pielāgošanā (fit-out contribution)
Kāpēc tas ir svarīgi: noliktavai bieži vajadzīga pielāgošana — papildu apgaismojums, grīdas pastiprināšana, biroja zona, temperatūras kontrole. Jautājums — kurš par to maksā?
Sarunu padoms: vienojieties par fit-out ieguldījumu kā fiksētu summu (piemēram, €15–30/m²) vai kā iznomātāja veiktiem darbiem pirms ievākšanās. Fiksējiet līgumā, kuri uzlabojumi līguma beigās paliek nomniekam un kuri — iznomātājam.
5. Atjaunošanas pienākums (restoration obligation)
Kāpēc tas ir svarīgi: daudzos Baltijas līgumos nomniekam ir pienākums atgriezt telpas sākotnējā stāvoklī. Tas var izmaksāt €20–50/m² vai vairāk — negaidīts rēķins līguma beigās.
Sarunu padoms: vienojieties par dabiskā nolietojuma (fair wear and tear) izņēmumu. Vai arī jau līguma sākumā nofiksējiet konkrētu atjaunošanas maksu, lai vēlāk izvairītos no strīdiem.
6. Laušanas klauzula (break clause)
Kāpēc tas ir svarīgi: biznesa vajadzības mainās. Bez laušanas klauzulas esat piesaistīts 5–7 gadu līgumam bez izejas.
Sarunu padoms: prasiet laušanas iespēju pēc 3. gada ar 6–9 mēnešu iepriekšēju paziņojumu. Iznomātājs var prasīt laušanas maksu (piemēram, 3–6 mēnešu nomu), bet tas joprojām ir daudz lētāk nekā maksāt par telpām, kas vairs nav vajadzīgas.
7. Garantijas un drošības nauda
Kāpēc tas ir svarīgi: iznomātāji parasti prasa bankas garantiju vai drošības naudu 3–6 mēnešu nomas apmērā. Tas ir iesaldēts kapitāls, kas ietekmē uzņēmuma naudas plūsmu.
Sarunu padoms: mēģiniet vienoties par mazāku garantiju (2–3 mēneši) vai tās pakāpenisku samazināšanu, ja nomas maksājumi tiek veikti laikā. Uzņēmumi ar labu kredītvēsturi bankas garantijas vietā var piedāvāt mātes uzņēmuma galvojumu.
Baltijas tirgus 2025.–2026.: kāpēc tieši tagad vērts vienoties
Pašreizējā tirgus situācija strādā nomnieku labā. Rīgas reģionā tādi attīstītāji kā Piche, Sirin un VGP izsludinājuši jaunus projektus 2026.–2027. gadam, kas piedāvājumu vēl palielinās. Lietuvā brīvo platību līmenis ir mērens, savukārt Igaunijā augstās nomas cenas ierobežo jaunu darījumu aktivitāti.
Tas nozīmē, ka iznomātāji — īpaši mazāk pieprasītās vietās un vecākos objektos — ir gatavi piedāvāt labākus nosacījumus. Nomas brīvie periodi, apsaimniekošanas izmaksu griesti un elastīgāki līguma noteikumi ir kļuvuši par ierastu sarunu daļu.
Bet uzmanību: labākos nosacījumus nesaņem automātiski. Tos iegūst tas, kurš zina tirgus situāciju, saprot līguma valodu un savu pozīciju var pamatot ar datiem.
Sāciet ar pareizo informāciju
Noliktavas nomas līgums ir viens no lielākajiem finanšu lēmumiem jūsu biznesā. Pirms parakstāt — pārliecinieties, ka saprotat katru klauzulu un tās finansiālo ietekmi.
Rentful platformā noliktavu piedāvājumus varat salīdzināt pēc kopējām telpu izmaksām, nevis tikai bāzes nomas. Meklējiet noliktavas ar pilnu izmaksu caurskatāmību un pieņemiet datos balstītus lēmumus.