Jūs esat atraduši piemērotu noliktavu — platība atbilst, lokācija ir laba, un bāzes nomas maksa šķiet saprātīga. Bet nomas līgums nav tikai par kvadrātmetra cenu. Tas ir 20–40 lappušu dokuments, kurā katra klauzula nosaka, kurš uzņemas risku un kurš maksā. Un tieši šajās detaļās slēpjas starpība starp izdevīgu darījumu un dārgu kļūdu.
Baltijas noliktavu tirgū 2025.–2026. gadā situācija strauji mainās. Rīgas reģionā jauno noliktavu piedāvājums turpina augt — tikai 2025. gada pirmajos trīs ceturkšņos tirgum pievienoti vairāk nekā 100 000 m² jaunu platību. Viļņas reģionā vakances līmenis ir aptuveni 5,5%, bet Tallina tirgū augstākas nomas cenas ierobežo jaunu darījumu aktivitāti. Nomniekiem tas nozīmē vienu — sarunu pozīcijas uzlabojas, un izdevīgākus nosacījumus var panākt tas, kurš zina, ko prasīt.
Šeit ir 7 klauzulas, par kurām ikvienam noliktavas nomniekam jāsarunā.
1. Bāzes noma un kopējās aizņemtības izmaksas
Kāpēc tas ir svarīgi: nomas sludinājumā redzat €4,50/m² — bet tas ir tikai sākums. Kad pieskaita apsaimniekošanu, apdrošināšanu un komunālos, reālā cena var sasniegt €7,00–8,00/m².
Kopējās izmaksas** | **5,80 – 8,00
**Sarunu padoms:** Vienmēr pieprasiet pilnu izmaksu sadalījumu pirms līguma parakstīšanas. Salīdziniet piedāvājumus pēc kopējām aizņemtības izmaksām, nevis tikai bāzes nomas. Tirgū, kur jauns piedāvājums pieaug, izdevieriem ir pamats pieprasīt apsaimniekošanas izmaksu griestus (CAP).
2. Nomas indeksācija — CPI, MUICP vai EICP?
Kāpēc tas ir svarīgi: indeksācijas klauzula nosaka, cik strauji jūsu noma pieaugs katru gadu. Izvēle starp Latvijas CPI, Eiropas MUICP vai EICP var radīt būtisku cenas atšķirību piecu gadu periodā.
**Sarunu padoms:** Pieprasiet MUICP (Monetārās savienības patēriņa cenu indeksu), kas parasti ir stabilāks nekā nacionālais CPI. Turklāt sarunājiet indeksācijas griestus (cap) — piemēram, maksimāli 3% gadā — lai pasargātos no straujiem lēcieniem.
3. Nomas brīvais periods (rent-free period)
Kāpēc tas ir svarīgi: iekārtošanās prasa laiku un naudu. Nomas brīvais periods dod jums laiku sagatavot telpas, uzstādīt plauktu sistēmas un pārvietot operācijas, nemaksājot nomu.
Pašreizējā Baltijas tirgū, kur jauns piedāvājums pieaug un izīrētāji konkurē par nomniekiem, sarunu pozīcijas ir labas. Izīrētāji arvien biežāk piedāvā stimulējošus nosacījumus, lai piesaistītu nomniekus.
**Sarunu padoms:** 5 gadu līgumam pieprasiet vismaz 2–3 mēnešu nomas brīvo periodu. Jaunbūvēm vai lielākām platībām (>5 000 m²) var panākt 3–6 mēnešus. Šī ir viena no biežākajām koncesijām, ko izīrētāji pašlaik piedāvā.
4. Izīrētāja ieguldījums pielāgošanā (fit-out contribution)
Kāpēc tas ir svarīgi: noliktavai bieži nepieciešama pielāgošana — papildu apgaismojums, grīdas pastiprināšana, biroja zona, temperatūras kontrole. Jautājums — kurš maksā?
**Sarunu padoms:** Sarunājiet fit-out ieguldījumu kā fiksētu summu (piemēram, €15–30/m²) vai kā izīrētāja veiktus darbus pirms ievākšanās. Fiksējiet līgumā, kuri uzlabojumi paliek nomniekam, un kuri — izīrētājam pie līguma beigām.
5. Atjaunošanas pienākums (restoration obligation)
Kāpēc tas ir svarīgi: daudzos Baltijas līgumos nomniekam ir pienākums atgriezt telpas sākotnējā stāvoklī. Tas var izmaksāt €20–50/m² vai vairāk — negaidīts rēķins līguma beigās.
**Sarunu padoms:** Sarunājiet "saprātīga nolietojuma" (fair wear and tear) izņēmumu. Alternatīvi — vienojieties par fiksētu atjaunošanas maksu jau līguma sākumā, lai izvairītos no strīdiem vēlāk.
6. Laušanas klauzula (break clause)
Kāpēc tas ir svarīgi: biznesa vajadzības mainās. Bez laušanas klauzulas jūs esat ieslēgts 5–7 gadu līgumā bez izejas.
**Sarunu padoms:** Pieprasiet laušanas iespēju pēc 3. gada ar 6–9 mēnešu iepriekšēju paziņojumu. Izīrētājs var pieprasīt laušanas maksu (piemēram, 3–6 mēnešu noma), bet tas joprojām ir daudz lētāk nekā maksāt par telpām, kas vairs nav vajadzīgas.
7. Garantijas un drošības nauda
Kāpēc tas ir svarīgi: izīrētāji parasti pieprasa bankas garantiju vai drošības naudu 3–6 mēnešu nomas apmērā. Tas ir iesaldēts kapitāls, kas ietekmē jūsu uzņēmuma naudas plūsmu.
**Sarunu padoms:** Mēģiniet sarunāt mazāku garantijas apmēru (2–3 mēneši) vai pakāpenisku samazināšanos laika gaitā, ja nomas maksājumi tiek veikti savlaicīgi. Uzņēmumiem ar labu kredītvēsturi var pieprasīt mātes uzņēmuma galvojumu bankas garantijas vietā.
Baltijas tirgus 2025.–2026.: kāpēc tagad ir labs laiks sarunāt
Pašreizējā tirgus situācija darbojas nomnieku labā. Rīgas reģionā attīstītāji kā Piche, Sirin un VGP ir izsludinājuši jaunus projektus 2026.–2027. gadam, kas palielinās piedāvājumu. Lietuvā vakances līmenis saglabājas mērenā līmenī, savukārt Igaunijā augstākas nomas cenas ierobežo jaunu darījumu aktivitāti.
Tas nozīmē, ka izīrētāji — it īpaši otrā līmeņa lokācijās un vecākos objektos — ir gatavi piedāvāt labākus nosacījumus. Nomas brīvie periodi, apsaimniekošanas izmaksu griesti un elastīgāki līguma nosacījumi ir kļuvuši par standarta sarunu elementiem.
**Bet uzmanību:** labākie nosacījumi nav automātiski. Tos iegūst tas, kurš zina tirgus situāciju, saprot līguma valodu un var argumentēt savu pozīciju ar datiem.
Sāciet ar pareizo informāciju
Noliktavas nomas līgums ir viens no lielākajiem finanšu lēmumiem jūsu biznesam. Pirms parakstāt — pārliecinieties, ka saprotat katru klauzulu un tās finansiālo ietekmi.
**Rentful platformā** varat salīdzināt noliktavu piedāvājumus pēc kopējām aizņemtības izmaksām, nevis tikai bāzes nomas. Meklējiet noliktavas ar pilnu izmaksu caurskatāmību un pieņemiet lēmumus, kas balstīti datos.