Noliktavas nomas līgums parasti ir lielākā fiksētā saistība, ko paraksta loģistikas vai tirdzniecības uzņēmums. Piecu gadu laikā par 3 000 m² tā viegli pārsniedz €1 miljonu, un lielākā daļa naudas, ko nomnieki zaudē, nav nomas maksā, bet tai apkārt esošajos punktos. Šajā ceļvedī Latvijas noliktavas nomas līgums apskatīts pa sadaļām no nomnieka puses.
Tiesiskais regulējums
Komerciālo nomu Latvijā regulē Civillikums. 2021. gada Dzīvojamo telpu īres likums attiecas tikai uz mājokļiem, tāpēc noliktavas nomas līgumam ir ļoti maz obligāto noteikumu: gandrīz viss ir apspriežams, un gandrīz nekas jūs neaizsargā, ja tas nav ierakstīts līgumā.
Praksē no tā izriet divas lietas:
- Visu ierakstiet līgumā. Mutiskus solījumus par rampām, stāvvietām, remontiem vai ekskluzivitāti grūti pierādīt. Pievienojiet līgumam plānus un specifikācijas.
- Ilgtermiņa līgumu ierakstiet zemesgrāmatā. Ja ēku pārdod, zemesgrāmatā ierakstīts nomas līgums ir saistošs jaunajam īpašniekam. Neierakstīts līgums atstāj risku, ka pircējs to izbeigs pirms termiņa. Ja termiņš ir vairāki gadi vai esat ieguldījuši lielus līdzekļus iekārtošanā, ieraksts ir pūļu vērts.
Ko jūs patiesībā maksājat
Lielāko daļu Rīgas noliktavu nomas maksu norāda neto: maksa par telpām, bet ekspluatācijas izmaksas klāt. Daži attīstītāji norāda bruto cenu ar iekļautu apsaimniekošanas maksu. Pirms salīdzināt piedāvājumus, noskaidrojiet, kura cena ir priekšā.
| Izmaksu slānis | Tipisks līmenis Rīgā, par m² mēnesī | Piezīmes |
|---|---|---|
| Neto nomas maksa | A klase €5,00–6,50, B klase €3,75–4,80 | Noliktavas un biroja platības bieži cenotas atsevišķi |
| Apsaimniekošanas maksa | ap €0,60–0,80 | Pārvaldība, uzturēšana, apsardze, apdrošināšana, nekustamā īpašuma nodoklis, sniegs |
| Komunālie maksājumi | ap €0,90–2,40 | Apkure, elektrība, ūdens; pēc skaitītāja vai sadalīti |
| PVN | 21% | Cenas parasti norāda bez PVN |
Piemērs: 3 000 m² A klases telpa par €5,50 neto, €0,70 apsaimniekošanu un €1,20 komunālajiem maksājumiem iznāk €22 200 mēnesī jeb €26 862 ar PVN. Tie ir €7,40/m² bez PVN, nevis €5,50. Aktuālās nomas maksas atradīsiet tirgus datu lapā.
Pieprasiet apsaimniekošanas maksas budžetu pa pozīcijām, pagājušā gada faktiskās izmaksas un sadales metodi (pēc platības, pēc skaitītāja, fiksēta daļa). Ja apsaimniekošanas maksa ir budžets ar gada beigu norēķinu, līgumam jādod tiesības redzēt pamatojošos rēķinus un termiņš iebildumiem.
Termiņš, pagarināšana un uzteikums
Esošās Rīgas noliktavās nomas līgumi parasti ir uz 3–5 gadiem, bet būvei pēc pasūtījuma iznomātāji bieži prasa 5–10 gadus. Pārbaudiet:
- nomas maksas sākuma datumu salīdzinājumā ar atslēgu saņemšanas datumu;
- automātisko pagarināšanu un uzteikuma termiņu tās apturēšanai. Nokavēts sešu mēnešu uzteikuma termiņš var piesaistīt jūs vēl vienam periodam – ierakstiet datumu kalendārā deviņus mēnešus pirms termiņa beigām;
- pagarināšanas iespēju par fiksētu maksu vai pēc formulas, nevis par "tirgus cenu";
- tiesības izbeigt līgumu pirms termiņa. Baltijā tās ir retākas un parasti nozīmē 6–12 mēnešu uzteikumu un kompensāciju. Par tām jāvienojas sākumā – vēlāk tās pievienot ir gandrīz neiespējami.
Indeksācija
Lielākā daļa Latvijas līgumu reizi gadā palielina nomas maksu atbilstoši inflācijas indeksam, parasti Eurostat publicētajam saskaņotajam patēriņa cenu indeksam (SPCI) – Latvijas vai eirozonas. Latvijas SPCI 2026. gada septembrī bija 3,0% gada izteiksmē. Līgumā jānorāda precīzs indekss, bāzes mēnesis, pirmās korekcijas datums un tas, kas notiek, ja indekss samazinās.
Divi skaitļi, par kuriem jāvienojas, ir griesti un grīda. Par 3 000 m² pie €5,50/m² (€198 000 gadā) pieci gadi ar 2% pieaugumu kopā izmaksā €1 030 400, bet pieci gadi ar 4% – €1 072 432. Šajā scenārijā griesti visā termiņā ir vērti ap €42 000. Izvairieties no formulējuma "lielākais no indeksa vai X%", kas iznomātājam dod visu ieguvumu. Rakstā par nomas maksas un indeksācijas sarunām ir interaktīvs simulators.
Nomas atlaides, iekārtošana un telpu pieņemšana
2026. gadā, Rīgā pieaugot brīvo platību līmenim, atlaides kļuva izplatītas: Colliers 2026. gada vidū ziņoja, ka divu līdz četru mēnešu nomas brīvdienas kļuvušas par standartu, bieži kopā ar līdzfinansējumu telpu iekārtošanai. Pārbaudiet, vai nomas brīvdienas attiecas tikai uz nomas maksu vai arī uz apsaimniekošanu un komunālajiem maksājumiem.
Iekārtošanas darbiem pievienojiet darbu specifikāciju, rasējumus un grafiku. Vienojieties, kurš maksā, kam pieder uzstādītās iekārtas un vai tās beigās jādemontē. Parakstiet pieņemšanas-nodošanas aktu ar fotogrāfijām par telpu stāvokli ievākšanās brīdī – līguma beigās tas būs jūsu pierādījums.
Remonti un uzturēšana
Bieži iznomātājs uztur konstrukcijas, jumtu, fasādi un galvenās inženiersistēmas, bet nomnieks – ikdienas uzturēšanu telpas iekšpusē. Līgumā skaidri jānorāda, kurš uztur un nomaina rampu izlīdzinātājus, vārtus, sprinkleru sistēmu, apkures iekārtas un apgaismojumu. Neskaidrība šeit pārvēršas strīdā, kad pienāk €10 000 rēķins par remontu.
Drošības nauda un garantijas
Rēķinieties ar drošības naudu vai bankas garantiju viena līdz trīs mēnešu nomas maksas, apsaimniekošanas un PVN apmērā. Iepriekšējā piemērā divi mēneši ir ap €45 000. Bankas garantija atstāj naudu uzņēmumā, bet maksā komisiju un var prasīt nodrošinājumu. Vienojieties, ka garantijas apmērs pēc diviem gadiem bez kavējumiem samazinās, un par skaidru termiņu drošības naudas atmaksai līguma beigās.
Apakšnoma, līguma nodošana un izbeigšana
Ja jūsu platību vajadzības vai uzņēmuma struktūra var mainīties, vienojieties par tiesībām daļu telpu nodot apakšnomā vai nodot līgumu grupas uzņēmumam ar iznomātāja piekrišanu, ko nedrīkst atteikt bez pamatota iemesla. Līgumā jānorāda, kādā stāvoklī telpas termiņa beigās jāatdod, vai pārbūves jānojauc un kā vērtē dabisko nolietojumu.
Punktus, kas visvairāk ietekmē kopējās izmaksas, aplūko raksts 7 klauzulas, par kurām jāvienojas noliktavas nomas līgumā. Pirms parakstīšanas lūdziet juristu pārskatīt līgumu un pielikumus, arī ierakstu zemesgrāmatā un to, kas notiek, ja īpašums maina īpašnieku.