Lielākais noliktavu segmenta darījums Latvijā pagājušajā gadā neatspoguļojās Zemesgrāmatā. Starptautisks dāņu mēbeļu un mājas preču mazumtirdzniecības tīkls JYSK iegādājās 42 000 kv.m. loģistikas centru Dreiliņos par aptuveni 34 miljoniem EUR ar SPV darījumu 2025. gada jūlijā. Šādā struktūrā mainās īpašumtiesības uz uzņēmumu, nevis uz pašu ēku - standarta pieeja institucionāla līmeņa loģistikas darījumiem visā Eiropā. Tā kā nekustamais īpašums paliek tajā pašā juridiskajā personā, darījums neparādās Latvijas zemesgrāmatā. Darījuma summu pamanījām VGP Eiropas korporatīvajās atskaites analīzē.
Vēl divi darījumi sekoja tādai pašai struktūrai. DEPO DIY atpirka savu Krasta ielas veikalu par 24,4 miljoniem EUR 2025. gada 3. ceturksnī - visvairāk medijos atspoguļotais darījums gadā. Un šī gada martā EfTEN pārdeva DSV loģistikas centru Krustpils ielā uzņēmumam ROLANDS S par 9 miljoniem EUR - vietējam industriālā parka īpašniekam ar objektu 500 metru attālumā, kas paplašina viņa klātbūtni Šķirotavā.
Tirgus apjoms
Trīs Baltijas valstis kopā veido aptuveni 3,5 miljonus kv.m. modernu noliktavu platību. Lietuva ir līderis ar ~2,1 miljonu kv.m. - Viļņa (~1 miljons kv.m.), Kauņa (~742 000 kv.m.), Klaipēda (~377 500 kv.m.). Viļņas vakance pieauga no 5% līdz gandrīz 7% 2025. gada pirmajā pusē - augstākais līmenis kopš 2011. gada.
Tallinas reģions pārsniedz 1,3 miljonus kv.m. - lielākā koncentrācija jebkurā Baltijas galvaspilsētā. 2025. gada sākumā būvniecībā bija 148 500 kv.m. 28 projektos. Ziemeļvalstu near-shoring turpina virzīt 3PL pieprasījumu.
Rīgas reģions - aptuveni 1,24 miljoni kv.m. Nozīmīgi 2025. gada projekti: DEPO loģistikas centrs (67 000 kv.m. - otrs lielākais valstī), airBaltic Baltic Cargo Hub (6895 kv.m.), Gemoss Logistics Mūkusalas ielā (7251 kv.m.). Latvijas trīs lielākie loģistikas centri: Rimi (94 000 kv.m.), DEPO (67 000 kv.m.), Lidl (51 000 kv.m.).
Vairāk nekā 136 500 kv.m. būvniecībā, bet tikai trešdaļa spekulatīvi.
Investīciju vide
Baltijas nekustamā īpašuma investīcijas 2024. gadā - 830 miljoni EUR, zemākais līmenis desmitgadē. Aptuveni 60% ģenerēts Igaunijā. Industriālais un loģistikas segments saglabāja noturību - klusāks apjomā, bet arvien vairāk tur, kur virzījās gudrā nauda.
Ārvalstu investori bijuši neto pārdevēji. Baltijā bāzētie fondi - EfTEN Capital, East Capital Real Estate - aktīvākie pircēji. Gala lietotāju iegādes ir noteicošā tendence: gan JYSK, gan DEPO nopirka īpašumus, kuros jau darbojās. Tie ir operacionāli lēmumi, nevis spekulatīvas likmes.
2025.–2026. gada apjoms prognozēts tuvu EUR 1 miljardam, atkarībā no finansēšanas nosacījumiem. EURIBOR pie 1,9–2,1%, bet ECB prognozē 2,6% inflāciju 2026. gadam ar augšupvērstu risku - scenārijs, ko tirgus vēl nav iecenojis.
Nozīmīgākie darījumi (2023–2025)
Lielākie attīstītāji
SIRIN Development (Lietuva)
Lielākais Baltijas loģistikas attīstītājs: 600 000+ kv.m. visās trīs valstīs. Galvenais aktīvs: Rumbulas Loģistikas parks (90 000 kv.m., pilnībā iznomāts). Plāno EUR 70–100M Baltijas investīcijās 2025.–2026. gadā. SIRIN Park Dreiliņi sāk būvniecību 2026. gada aprīlī - EUR 40M, 45 000 kv.m., BREEAM Excellent mērķis, pirmās ēkas (~27 000 kv.m.) gaidāmas 2027. gada sākumā.
Piche (Latvija)
Investē EUR 130 miljonus sešos industriālajos parkos, kopā 145 000+ kv.m.. Lidostas Parks pie Rīgas lidostas (23 240 kv.m., A klases energoefektivitāte) pilnībā darbojas. Mārupes Parks (42 000 kv.m.) pabeigts. Vēl EUR 50M un 100 000 kv.m. plānots Mārupē trīs gadu laikā. Plāno arī Next Park Dreiliņi (35 000 kv.m.) un parkus Valdlaučos un Dreiliņos (ieskaitot 15 000 kv.m. "stock office" konceptu).
VGP (Beļģija)
Uzbūvēja JYSK loģistikas centru (42 000 kv.m., BREEAM Very Good) Dreiliņos, pabeigtu 2023. gadā. Pārdots JYSK caur SPV 2025. gadā par ~EUR 34M. Pabeidza arī VGP Park Tīraines 2023. gadā. Būvniecībā: VGP Park Dreiliņi - trīs ēkas, kopā ~32 000 kv.m., pabeigšana 2026. gada beigās.
East Capital Real Estate (Zviedrija)
Fund IV - J13 Logistics Park (Tallina, EUR 42M) un Rimi Baltic DC (Rīga, ~EUR 89M). Attīsta Park Rae pie Tallinas - 140 000 kv.m. uz 30 hektāriem, Igaunijas lielākais plānotais loģistikas projekts. Pirmās ēkas būvniecība sākās 2026. gada februārī.
Rīgas tirgus fokuss
Rīgas modernais noliktavu fonds ir 1,2–1,4 miljoni kv.m. un aug straujāk nekā jebkad. Prasītās nomas maksas ir EUR 5.30 - 5,50/kv.m./mēnesī.
Dreiliņi ir galvenais notikumu centrs: VGP (32 000 kv.m.) aktīvā būvniecībā, SIRIN (45 000 kv.m.) sāk būvniecību 2026. gada aprīlī, Piche (35 000 kv.m.) ar gatavu projektu gaida būvatļauju un plāno sākt 2026. gadā. Kopā 112 000 kv.m. vienā apkaimē. Nekas līdzīgs Latvijā nav noticis.
Mārupe/Lidostas rajons turpina paplašināties ap Piche parkiem. Rumbulas koridors balstās uz SIRIN 90 000 kv.m. parku. Kundziņsala/Rīgas osta piedzīvo transformāciju ar EUR 500M plānotajām investīcijām.
Tendences, kam sekot
1. Atjaunošanās cikls paātrinās.
Noliktavas, kas celtas pirms 15–25 gadiem, zaudē nomniekus modernākiem objektiem. Augstākas apdrošināšanas izmaksas, ilgtspējas prasības un nomnieku gaidas paātrina pāreju.
2. Dreiliņi kļūst par Rīgas loģistikas gravitācijas centru.
Trīs attīstītāji, 112 000 kv.m., viena apkaime, viens gads. Tas pacels nomas izmaksu līmeni.
3. Aizsardzība ienāk tirgū.
Ar aizsardzību saistītas struktūras nomā loģistikas platības Baltijā - jauns pieprasījuma segments, kas pirms 2024. gada nepastāvēja.
4. Nomnieki kļūst par īpašniekiem, kaimiņi konsolidē.
JYSK (EUR 34M), DEPO (EUR 24,4M), ROLANDS S (EUR 9M) - divas nomnieku iegādes un viena koridora konsolidācija. Sagaidāms vairāk.
5. Procentu likmju nenoteiktība.
EURIBOR stabils ~2%, bet ar augšupvērstu risku. ECB prognozē 2,6% inflāciju 2026. gadam. Tas padara pirkt-vai-nomāt aprēķinu vēl aktuālāku.
6. Ilgtspēja kā standarts.
BREEAM, saules paneļi, EV uzlāde kļūst par standartu, nevis diferenciātoru.
7. Nomnieki salīdzina kopējās izmaksas, ne tikai nomas likmi.
Arvien vairāk nomnieku ņem vērā enerģiju, apsaimniekošanu un reālo kapacitāti. Tirgus lēnām mācās novērtēt kvalitāti.
Ko tas nozīmē nomniekiem
Piedāvājums aug - īpaši Dreiliņos - taču labi specifikēti objekti joprojām iznomājas ātri. Salīdziniet īpašumus pēc kopējām aizņemšanas izmaksām, ne tikai pēc nomas likmes. Rīki vietnē rentful.eu var palīdzēt modelēt reālo ekonomiku.
Avoti: Colliers Baltic Property Snapshots (Q1–Q4 2025), Ober-Haus Baltic Market Reports 2024–2025, EfTEN investoru paziņojumi (2026. g. feb.–marts), VGP Half Year Results 2025 un November 2025 Trading Update, ECB Macroeconomic Projections March 2026, uzņēmumu preses relīzes (SIRIN, Piche, East Capital, VGP, Gemoss), Latvijas Būvniecības gada balva 2025, Baltic Times, LIAA.