Lielākais noliktavu segmenta darījums Latvijā 2025. gadā neatspoguļojās zemesgrāmatā. Starptautisks dāņu mēbeļu un mājas preču mazumtirdzniecības tīkls JYSK iegādājās 42 000 kv.m. loģistikas centru Dreiliņos par aptuveni 34 miljoniem EUR ar SPV darījumu 2025. gada jūlijā. Šādā struktūrā mainās īpašumtiesības uz uzņēmumu, nevis uz pašu ēku - standarta pieeja institucionāla līmeņa loģistikas darījumiem visā Eiropā. Tā kā nekustamais īpašums paliek tajā pašā juridiskajā personā, darījums neparādās Latvijas zemesgrāmatā. Darījuma summu pamanījām, analizējot VGP Eiropas korporatīvās atskaites.
Vēl divi darījumi sekoja tādai pašai struktūrai. DEPO DIY atpirka savu Krasta ielas veikalu par 24,4 miljoniem EUR 2025. gada 3. ceturksnī - gada visvairāk apspriestais darījums medijos. Un 2026. gada martā EfTEN pārdeva DSV loģistikas centru Krustpils ielā uzņēmumam ROLANDS S par 9 miljoniem EUR - vietējam industriālā parka īpašniekam ar objektu 500 metru attālumā, kas paplašina viņa klātbūtni Šķirotavā.
Atjauninājums 2026. gada oktobrī
Kopš šis pārskats pirmo reizi publicēts 2026. gada martā, tirgus ir mainījies. Jaunākie dati:
- Brīvo platību līmenis Rīgā rekordaugsts. Colliers 2026. gada 3. ceturkšņa pārskatā brīvo noliktavu platību līmenis Rīgā ir 5,9% (1. ceturksnī 4,5%, 2. ceturksnī 5,3%). Prime nomas maksas etalons ir EUR 4,2–5,5/kv.m. mēnesī, un nomas maksas sākušas samazināties.
- Atlaides atgriežas. Iznomātāji piedāvā nomas brīvdienas un līdzfinansējumu telpu iekārtošanai; pēc Colliers datiem 2026. gada vidū divu līdz četru mēnešu nomas brīvdienas kļuvušas par standartu.
- Rekordlielas investīcijas. Nekustamā īpašuma investīcijas Latvijā 2025. gadā sasniedza aptuveni EUR 316M – rekordu –, bet 2026. gada pirmajos deviņos mēnešos vien gandrīz EUR 320M (Colliers). Industriālā segmenta prime ienesīgums: Latvijā 7,25%, Igaunijā 7,5%, Lietuvā 7,0%.
- Vēl viena nomnieka iegāde. 2026. gada aprīlī VGP pārdeva VGP Park Tīraine tā nomniekam Eugesta par EUR 25,3M – pēc tam, kad JYSK un DEPO 2025. gadā nopirka savas ēkas.
- Jauns piedāvājums nodots. Piche 2026. gada februārī nodeva ekspluatācijā Lidostas Parks 5 (30 000 kv.m., 90% iznomāts), bet SIRIN septembrī pabeidza SIRIN Park Airport otro kārtu (30 000 kv.m., EUR 19,5M).
- Likmes cēlās, nevis kritās. ECB 2026. gada jūnijā un septembrī paaugstināja noguldījumu likmi līdz 2,50%; 3 mēnešu EURIBOR oktobra vidū bija ap 2,64%. Latvijas SPCI inflācija septembrī bija 3,0%.
| Pilsēta | Prime nomas maksa, EUR/kv.m. mēnesī | Brīvās platības, 2026. g. 3. cet. |
|---|---|---|
| Rīga | 4,2–5,5 | 5,9% |
| Tallina | 4,9–6,7 | 5,4% |
| Viļņa | 4,5–5,5 | 4,9% |
Nomniekiem tas nozīmē vairāk iespēju vienoties par nomas brīvdienām, iekārtošanu un indeksācijas griestiem nekā 2024.–2025. gadā. Skatiet 7 klauzulas, par kurām vienoties un aktuālos tirgus datus.
Tirgus apjoms
Trīs Baltijas valstis kopā veido aptuveni 3,5 miljonus kv.m. modernu noliktavu platību. Lietuva ir līderis ar ~2,1 miljonu kv.m. - Viļņa (~1 miljons kv.m.), Kauņa (~742 000 kv.m.), Klaipēda (~377 500 kv.m.). Brīvo platību līmenis Viļņā pieauga no 5% līdz gandrīz 7% 2025. gada pirmajā pusē - augstākais līmenis kopš 2011. gada.
Tallinas reģions pārsniedz 1,3 miljonus kv.m. - lielākā koncentrācija jebkurā Baltijas galvaspilsētā. 2025. gada sākumā būvniecībā bija 148 500 kv.m. 28 projektos. Ziemeļvalstu ražošanas pārcelšana tuvāk (near-shoring) turpina celt 3PL pieprasījumu.
Rīgas reģions - aptuveni 1,24 miljoni kv.m. Nozīmīgi 2025. gada projekti: DEPO loģistikas centrs (67 000 kv.m. - otrs lielākais valstī), airBaltic Baltic Cargo Hub (6895 kv.m.), Gemoss Logistics Mūkusalas ielā (7251 kv.m.). Latvijas trīs lielākie loģistikas centri: Rimi (94 000 kv.m.), DEPO (67 000 kv.m.), Lidl (51 000 kv.m.).
Vairāk nekā 136 500 kv.m. būvniecībā, bet tikai trešdaļa spekulatīvi.
Investīciju vide
Baltijas nekustamā īpašuma investīcijas 2024. gadā - 830 miljoni EUR, zemākais līmenis desmitgadē. Aptuveni 60% ģenerēts Igaunijā. Industriālais un loģistikas segments saglabāja noturību - klusāks apjoma ziņā, bet tieši šeit virzījās pieredzējušu investoru nauda.
Ārvalstu investori bijuši neto pārdevēji. Baltijā bāzētie fondi - EfTEN Capital, East Capital Real Estate - aktīvākie pircēji. Gala lietotāju iegādes ir noteicošā tendence: gan JYSK, gan DEPO nopirka īpašumus, kuros jau darbojās. Tie ir praktiski biznesa lēmumi, nevis spekulācijas.
Latvijā apjoms 2025. gadā sasniedza rekordu – aptuveni EUR 316M –, bet 2026. gada pirmajos deviņos mēnešos gandrīz EUR 320M (Colliers). Finansējums 2026. gadā kļuva dārgāks: ECB jūnijā un septembrī paaugstināja noguldījumu likmi līdz 2,50%, un 3 mēnešu EURIBOR oktobra vidū bija ap 2,64%.
Nozīmīgākie darījumi (2023–2026)
- East Capital Real Estate Fund IV - Rimi Baltic DC (94 000 kv.m., ~EUR 89M) un J13 Logistics Park, Tallina (40 000 kv.m., EUR 42M) 2023. gadā.
- EfTEN Real Estate Fund 4 - SBA loģistikas objekts pie Klaipēdas ostas, EUR 28,6M.
- JYSK - VGP Park Riga (42 000 kv.m.), SPV darījums 2025. g. jūlijā, ~EUR 34M. Nav zemesgrāmatā, cena vietēji neatklāta. Lielākais industriālais darījums Latvijā 2025.
- DEPO DIY - Krasta iela 36, Rīga, EUR 24,4M, 2025. g. 3. ceturksnis. Otrais lielākais 2025. gada darījums.
- EfTEN → ROLANDS S - DSV loģistikas centrs, Krustpils iela 31 (~33 000 kv.m.), EUR 9,0M, 2026. g. marts. Kaimiņu iegāde - ROLANDS S pieder parks 500m attālumā. Daļu darījums, nav zemesgrāmatā.
- VGP → Eugesta - VGP Park Tīraine, EUR 25,3M, 2026. g. aprīlis. Nomnieks nopirka parku, kurā darbojas.
Lielākie attīstītāji
SIRIN Development (Lietuva)
Lielākais Baltijas loģistikas attīstītājs: 600 000+ kv.m. visās trīs valstīs. Galvenais aktīvs: Rumbulas Loģistikas parks (90 000 kv.m., pilnībā iznomāts). Plāno EUR 70–100M Baltijas investīcijās 2025.–2026. gadā. SIRIN Park Dreiliņi - EUR 40M, 45 000 kv.m., BREEAM Excellent mērķis; SIRIN paziņoja par būvniecības sākumu 2026. gada aprīlī, pirmās ēkas (~27 000 kv.m.) gaidāmas 2027. gada sākumā, un 30% pirmās ēkas jau iznomāti. SIRIN Park Airport otrā kārta (30 000 kv.m., EUR 19,5M) pabeigta 2026. gada septembrī.
Piche (Latvija)
Investē EUR 130 miljonus sešos industriālajos parkos, kopā 145 000+ kv.m.. Lidostas Parks pie Rīgas lidostas (23 240 kv.m., A klases energoefektivitāte) pilnībā darbojas, bet Lidostas Parks 5 (30 000 kv.m.) nodots ekspluatācijā 2026. gada februārī un ir 90% iznomāts. Mārupes Parks (42 000 kv.m.) pabeigts. Vēl EUR 50M un 100 000 kv.m. plānots Mārupē trīs gadu laikā. Plāno arī Next Park Dreiliņi (35 000 kv.m., 2026. gada rudenī joprojām plānošanas stadijā) un parkus Valdlaučos un Dreiliņos (ieskaitot 15 000 kv.m. "stock office" konceptu).
VGP (Beļģija)
Uzbūvēja JYSK loģistikas centru (42 000 kv.m., BREEAM Very Good) Dreiliņos, kas pabeigts 2023. gadā. Pārdots JYSK ar SPV darījumu 2025. gadā par ~EUR 34M. 2023. gadā pabeidza arī VGP Park Tīraine, ko 2026. gada aprīlī par EUR 25,3M pārdeva tā nomniekam Eugesta. VGP Park Dreiliņi plānots ~32 000 kv.m. apjomā trīs ēkās; 2026. gada maijā būvniecībā bija 16 000 kv.m.
East Capital Real Estate (Zviedrija)
Fund IV - J13 Logistics Park (Tallina, EUR 42M) un Rimi Baltic DC (Rīga, ~EUR 89M). Attīsta Park Rae pie Tallinas - aptuveni 130 000 kv.m., Igaunijas lielākais plānotais loģistikas projekts. Nordecon 2026. gada februārī parakstīja EUR 15,8M līgumu par pirmās ēkas (~32 000 kv.m.) būvniecību; nomnieki ievāksies 2027. gada pirmajā pusē.
Rīgas tirgus fokuss
Rīgas modernais noliktavu fonds ir 1,2–1,4 miljoni kv.m. Colliers 2026. gada 3. ceturksnī prime nomas maksu vērtē EUR 4,2–5,5/kv.m. mēnesī un brīvo platību līmeni 5,9% (gada sākumā 4,5%), jo jauns piedāvājums nāk tirgū ātrāk, nekā nomnieki to aizpilda.
Dreiliņos koncentrējas attīstība. VGP plāno ap 32 000 kv.m., un 2026. gada maijā būvniecībā bija 16 000 kv.m. SIRIN paziņoja, ka 45 000 kv.m. parka būvniecība sāksies 2026. gada aprīlī, pirmie ~27 000 kv.m. gaidāmi 2027. gada sākumā. Piche 35 000 kv.m. Next Park 2026. gada rudenī joprojām bija plānošanas stadijā – Rīgas Būvniecības padome to izskatīja martā. Kopā vienā apkaimē plānoti ap 112 000 kv.m. – vairāk nekā līdz šim jebkur vienuviet Latvijā.
Mārupe/Lidostas rajons turpina paplašināties ap Piche parkiem. Rumbulas koridors balstās uz SIRIN 90 000 kv.m. parku. Kundziņsala/Rīgas osta piedzīvo transformāciju ar EUR 500M plānotajām investīcijām.
Tendences, kam sekot
1. Atjaunošanās cikls paātrinās.
Noliktavas, kas celtas pirms 15–25 gadiem, zaudē nomniekus modernākiem objektiem. Augstākas apdrošināšanas izmaksas, ilgtspējas prasības un nomnieku gaidas paātrina pāreju.
2. Dreiliņi kļūst par Rīgas loģistikas gravitācijas centru.
Trīs attīstītāji un ap 112 000 kv.m. plānoti vienā apkaimē. Kad tie tiks nodoti, tie noteiks nomas maksas etalonu visam reģionam.
3. Aizsardzība ienāk tirgū.
Ar aizsardzību saistītas struktūras nomā loģistikas platības Baltijā - jauns pieprasījuma segments, kas pirms 2024. gada nepastāvēja.
4. Nomnieki kļūst par īpašniekiem, kaimiņi konsolidē.
JYSK (EUR 34M), Eugesta (EUR 25,3M), DEPO (EUR 24,4M), ROLANDS S (EUR 9M) - trīs nomnieku iegādes un viena koridora konsolidācija. Sagaidāms vairāk.
5. Procentu likmju nenoteiktība.
ECB 2026. gadā likmes paaugstināja divreiz, līdz 2,50% noguldījumu likmei, un 3 mēnešu EURIBOR ir ap 2,6%. Latvijas inflācija septembrī bija 3,0%, un tā tieši ietekmē indeksētās nomas maksas. Tāpēc pirkt-vai-nomāt aprēķins un indeksācijas griesti kļūst vēl svarīgāki.
6. Ilgtspēja kā standarts.
BREEAM, saules paneļi, EV uzlāde kļūst par standartu, nevis priekšrocību.
7. Nomnieki salīdzina kopējās izmaksas, ne tikai nomas likmi.
Arvien vairāk nomnieku ņem vērā enerģiju, apsaimniekošanu un reālo kapacitāti. Tirgus lēnām mācās novērtēt kvalitāti.
Ko tas nozīmē nomniekiem
Brīvo platību līmenis aug, un iznomātāji piedāvā atlaides, tāpēc nomniekiem ir vairāk iespēju vienoties par nomas brīvdienām, iekārtošanu un indeksācijas griestiem. Labi specifikēti objekti labākajās vietās joprojām iznomājas ātri. Salīdziniet īpašumus pēc kopējām telpu izmaksām, ne tikai pēc nomas likmes. Reālo ekonomiku palīdzēs modelēt nomas izmaksu kalkulators.
Avoti: Colliers Baltic Property Snapshots (Q1–Q4 2025), Ober-Haus Baltic Market Reports 2024–2025, EfTEN investoru paziņojumi (2026. g. feb.–marts), VGP Half Year Results 2025 un November 2025 Trading Update, ECB Macroeconomic Projections March 2026, uzņēmumu preses relīzes (SIRIN, Piche, East Capital, VGP, Gemoss), Latvijas Būvniecības gada balva 2025, Baltic Times, LIAA. 2026. gada oktobra atjauninājums: Colliers Baltic Property Snapshot 2026. g. 2. un 3. ceturksnis, Colliers tirgus pārskats 2026. g. 3. ceturksnis, VGP trading update (2026. g. 7. maijs), SIRIN preses relīzes (2026. g. marts un septembris), Piche, East Capital un Nordecon paziņojumi (2026. g. februāris), ECB monetārās politikas lēmumi (2026. g. jūnijs un septembris), Eurostat SPCI dati (2026. g. 16. oktobris).