Divi uzņēmumi paraksta nomas līgumu par praktiski vienādām telpām vienā un tajā pašā industriālajā parkā — 1 500 m² noliktava ar 200 m² biroju. Pēc pieciem gadiem viens no tiem ir samaksājis par €100 947 vairāk nekā otrs. Ne tāpēc, ka telpas būtu labākas. Tāpēc, ka otrs pirms parakstīšanas pārrunāja divas lietas: bāzes likmi un indeksācijas nosacījumus.
Šajā rakstā izskaidrosim abas sviras ar reāliem skaitļiem — un raksta vidū atradīsi simulatoru, kurā vari pārbaudīt aprēķinu pats.
Scenārijs: 1 500 m² noliktava + 200 m² birojs
Tipisks piedāvājums Rīgas apkārtnes A/B klases parkā izskatās šādi:
Un līguma tekstā — viens teikums, kuram lielākā daļa nomnieku pārskrien pāri:
"Nomas maksa katru gadu tiek paaugstināta atbilstoši patēriņa cenu indeksa izmaiņām, bet ne mazāk kā par 3%."
Šis teikums izskatās nevainīgs. Tas nav nevainīgs.
Kas ir indeksācijas grīda un griesti
Indeksācija ir ikgadēja nomas maksas korekcija atbilstoši inflācijai — parasti pēc CSP patēriņa cenu indeksa (PCI) vai Eurostat saskaņotā indeksa (SPCI). Pati par sevi tā ir normāla tirgus prakse. Risks slēpjas divos parametros:
Standarta iznomātāja sagatavotā līgumā grīda ir, bet griestu nav. Tas nozīmē: viss inflācijas risks ir nomnieka pusē, bet iznomātājam garantēts pieaugums pat deflācijā. Asimetrija, kuru vari izlabot tikai pirms parakstīšanas.
Ko izdarīja reālā inflācija 2021–2024
Šis nav teorētisks risks. Latvijas gada inflācija pēdējos gados:
Nomnieks, kurš 2021. gadā parakstīja līgumu bez indeksācijas griestiem, 2023. gada sākumā saņēma vēstuli: nomas maksa +17,3%. Vienā gadā. Bez sarunām — viss atbilstoši līgumam, ko viņš pats parakstīja.
Savukārt 2024. gadā, kad inflācija bija 1,3%, līgumi ar 3% grīdu tik un tā pieauga par 3%.
Izmēģini pats: sarunu simulators
Zemāk redzamais simulators salīdzina divus scenārijus vienām un tām pašām telpām. Sākotnējais piedāvājums: €4,90/€9,50 ar grīdu 3% un bez griestiem. Pārrunātais līgums: 5% atlaide bāzes likmei, indeksācijas griesti 3% un grīdas nav. Indeksācijai izmantota reālā Latvijas inflācija.
Trīs sviras, ko pārrunāt
1. Bāzes likme
5% atlaide izklausās pieticīgi — €475 mēnesī. Bet indeksācija katru gadu tiek rēķināta no bāzes: jo zemāka bāze, jo mazāks katrs nākamais pieaugums eiro izteiksmē. Piecos gados šī "pieticīgā" atlaide viena pati ir vairāk nekā €29 000. Iznomātājam tukša telpa maksā katru mēnesi — argumentēta atlaides prasība ar gatavību parakstīt ilgtermiņa līgumu ir pilnīgi normāla sarunu pozīcija.
2. Indeksācijas griesti
Griesti ir nomnieka apdrošināšana pret inflācijas lēcieniem. 2023. gadā mūsu scenārijā līgums bez griestiem pieauga par 17,3%, līgums ar 3% griestiem — par 3%. Starpība: aptuveni €1 650 mēnesī, kas saglabājas un turpina augt visos atlikušajos gados. Tieši 3. un 4. gads rada lielāko daļu no kopējās €100 947 starpības.
3. Grīda — un ko prasīt pretī
Iznomātājs grīdu pamato ar savām kredītsaistībām — bankas finansējums parasti prasa prognozējamu naudas plūsmu. Tas ir saprotami. Bet tad godīgs kompromiss ir simetrija: ja ir grīda, ir arī griesti. Koridors "2% līdz 4%" abām pusēm dod prognozējamību. Vienpusēja grīda bez griestiem prognozējamību dod tikai vienai pusei.
Gads pa gadam: pilna aina
Pievērs uzmanību dinamikai: pirmajā gadā starpību veido tikai atlaide. No trešā gada galvenā loma ir indeksācijas nosacījumiem — un tā vairs nekad nesamazinās, jo katrs pieaugums kļūst par nākamā gada bāzi.
Pirms parakstīšanas: īsais saraksts
Vairāk par pārējām līguma sadaļām, par kurām ir vērts vienoties, lasi mūsu rakstā: 7 klauzulas, par kurām jāvienojas pirms noliktavas nomas līguma parakstīšanas.
Šis raksts ir izglītojošs materiāls, nevis juridiska konsultācija — pirms līguma parakstīšanas konsultējies ar juristu par konkrēto redakciju.